Wydarzenia

Rynek nieruchomości w Polsce w 2013 r.

Data publikacji strony: 15-09-2014

Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 roku

W niniejszym Raporcie przedstawione zostały wyniki analiz i badań dotyczących rynku nieruchomości w Polsce, które prowadzą do następujących wniosków:

  • Można oceniać, iż w 2013 r. sytuacja na pierwotnych rynkach nieruchomości mieszkaniowych była zbliżona do poziomu równowagi. Sytuacja na rynkach istniejącego zasobu (rynki wtórne) nieco pogorszyła się dla sprzedających, na co wskazuje wydłużający się czas sprzedaży. Rynek mieszkań znajduje się obecnie w fazie ożywienia i jego dalszy rozwój związany będzie z sytuacją makroekonomiczną gospodarki.
  • Średnie ceny ofertowe m kw. przeciętnego mieszkania na rynkach pierwotnych i wtórnych we wszystkich badanych miastach utrzymywały się na stabilnym poziomie
  • Ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych 7 miast oraz 9 miast również zachowywały się stabilnie. W Warszawie średnie ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym wykazywały w 2013 r. niewielkie wzrosty. W I kwartale 2014 r. obserwowano natomiast niewielkie obniżenie cen m kw. w Warszawie oraz dalszą stabilizację cen na pozostałych rynkach analizowanych miastach.
  • We wszystkich miastach poddanych analizie ceny m kw. mieszkań na rynku pierwotnym przewyższają ceny na rynku wtórnym. Różnice w tych cenach nie są znaczące, chociaż rynek pierwotny zazwyczaj oferuje mieszkania lepsze jakościowo od już istniejących.
  • W 2013 r. oddano do użytku o 6,8 tys. mieszkań mniej niż w poprzednim roku, niemniej jednak liczba mieszkań oddanych jest nadal wysoka. Liczba nowo wydanych pozwoleń na budowę mieszkań oraz liczba rozpoczętych inwestycji były najniższe od 2006 r. W II półroczu 2013 r. liczba rozpoczętych inwestycji przewyższyła poziom odnotowany w tym samym okresie 2012 r. Jednocześnie deweloperzy dostosowali mieszkania z nowej oferty do preferencji oraz możliwości finansowych klientów, oferując więcej mieszkań małych i średnich.
  • W okresie kilku ostatnich lat następowało dopasowanie liczby i wielkości mieszkań na rynku pierwotnym, w wyniku czego stopniowo obniżała się nadwyżka zakumulowana w poprzednich okresach. W 2013 r. liczba gotowych mieszkań deweloperskich oczekujących na sprzedaż zmniejszyła się osiągając poziom, który może zostać sprzedany w okresie ok. 4 kwartałów. Taki poziom przyjmowany jest na rynku pierwotnym za wyznacznik równowagi.
  • Do redukcji zakumulowanej nadwyżki podaży mieszkań przyczynił się także stopniowy wzrost popytu. Mimo, iż wygasł popyt wywołany czynnikiem demograficznym, jakim był wzrost liczby małżeństw i nowych gospodarstw domowych, nadal istotnym czynnikiem wzrostu popytu były rosnące dochody gospodarstw domowych. Czas sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach wojewódzkich uległ skróceniu.
  • Jednym z najważniejszych czynników determinujących popyt na mieszkania jest kredyt mieszkaniowy i jego dostępność. W 2013 r. wzrosła liczba i wartość złotowych kredytów mieszkaniowych, w wyniku czego zwiększył się także stan kredytów mieszkaniowych ogółem. Począwszy od 2011 r. ograniczona został kumulacja ryzyka związanego z kredytami walutowymi. W listopadzie 2013 r., po raz pierwszy od 2002 r., udział kredytów złotowych przekroczył 50% całego portfela kredytów mieszkaniowych.
  • W analizowanym okresie nastąpiła poprawa wskaźników kredytowej dostępności mieszkania, na co wpływ miał wzrost wynagrodzeń oraz istotne zmniejszenie oprocentowania nowych złotowych kredytów mieszkaniowych.
  • W 2013 r. nie było rządowych programów wsparcia nabywania mieszkań. Program Mieszkanie dla młodych, który zastąpił wielokrotnie modyfikowany i krytykowany program Rodzina na swoim, wszedł w życie w 2014 r. i generował dodatkowy, kilkuprocentowy popyt na mieszkania.
  • Czynsze najmu w 2013 r. w badanych miastach wojewódzkich kształtowały się na podobnym poziomie jak w 2012 r., z niewielkimi wahaniami w poszczególnych kwartałach. W I kwartale 2014 r. odnotowano niewielkie wzrosty przeciętnych czynszów, największe w Łodzi i Wrocławiu.
  • Historycznie niskie oprocentowanie złotowych kredytów mieszkaniowych powodowało, że w 2013 r. w dużych miastach bardziej opłacalne było nabycie mieszkania na kredyt niż jego wynajęcie, na co wskazuje relacja kosztu odsetek kredytu na zakup mieszkania do czynszu najmu.
  • Jakość kredytów dla deweloperów jest niska (ok. 28% wartości udzielonych kredytów było uznane przez banki za zagrożone), jednak kredyty te stanowią mniej niż 4% aktywów banków, które je udzielają. Kapitalizacja sektora deweloperskiego jest natomiast wysoka (kapitały własne stanowią ok. 40% sumy bilansowej firm), a bankructwa zdarzają się rzadziej niż w latach poprzednich.
  • W sektorze nieruchomości komercyjnych, tj. powierzchni handlowych, biurowych oraz magazynowych, można zaobserwować procesy narastania nierównowag. Rok 2013 był kolejnym rokiem szybkiego wzrostu podaży nowych powierzchni biurowych i handlowych. Wzrostowi wartości zawieranych na tym rynku transakcji towarzyszył wzrost stopy pustostanów. W przypadku nieruchomości finansowanych kredytami bankowymi może to oznaczać wzrost ryzyka kredytowego przy jednoczesnym pogorszeniu jakości zabezpieczenia.

Wyniki analiz cząstkowych prowadzonych odrębnie dla 16 miast wojewódzkich wspierają wnioski z analiz prowadzonych na poziomie krajowym. W 2013 r. we wszystkich 16 analizowanych miastach w Polsce odnotowano poprawę wskaźników sytuacji mieszkaniowej, tj. wzrost zasobu mieszkaniowego na 1000 ludności, wzrost przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania w zasobie na osobę oraz spadek przeciętnej liczby osób w lokalu. Poprawa sytuacji mieszkaniowej była zróżnicowana na poszczególnych rynkach lokalnych, nastąpiła jednak w znacznej mierze na skutek niekorzystnych zmian demograficznych, tj. spadku liczby małżeństw oraz migracji ludności. W analizowanych miastach ceny mieszkań ustabilizowały się, a efekty szoków ekonomicznych z lat ubiegłych wygasły.

Hanna Augustyniak i Jacek Łaszek

Stopy procentowe

Referencyjna 1,50
Lombardowa 2,50
Depozytowa 0,50
Redyskonto weksli 1,75

Kursy średnie

Tabela z dnia 2016-05-25
1 EUR4,4238
1 USD3,9684
1 CHF4,0000
1 GBP5,8139
100 JPY3,6004

Perspektywy makro

Dane miesięczne

Dane kwartalne

Wskaźniki i rynki

Zobacz również

Numizmatyka

Kontakt

Centrala NBP
ul. Świętokrzyska 11/21
00-919 Warszawa

tel. centr.:
22 185 10 00
faks:
22 185 85 18
e-mail: listy@nbp.pl
NIP: 525-000-81-98
REGON: 000002223
SWIFT: NBPL PLPW
Ta strona używa plików cookies, dzięki którym może działać lepiej.
Aby się dowiedzieć więcej o technologii cookies, proszę kliknąć tutaj: Polityka prywatności NBP »
Aby móc przeglądać zawartość, należy zaakceptować cookies z tej strony Akceptuję